Trumpas atsakymas

Vilniuje agentūros komisas svyruoja tarp 3% ir 5% + PVM nuo pardavimo kainos. Kiekviena agentūra turi savo tarifus, bet rinkos vidurkis 2025–2026 m. yra apie 4% + PVM.

Štai praktinis pavyzdys 200 000 € butui:

Komisas Be PVM Su PVM
3%6 000 €7 260 €
4%8 000 €9 680 €
5%10 000 €12 100 €
1,5% (LOUV/KEY)3 000 €3 630 €

Norite tikslaus skaičiaus jūsų butui? Atidarykite santaupų skaičiuoklę →

Kiek yra tipinis komisas Vilniuje 2026 m.?

Lietuvos NT rinkoje komisinis mokestis nėra reguliuojamas — kiekviena agentūra nustato savo tarifus laisvai. Apklausus 12 didžiausių Vilniaus agentūrų 2025 m. rudenį, tarifai pasiskirstė taip:

  • 3% + PVM — mažesnės agentūros, dažnai jaunos arba dirbančios pigesnio segmento butais.
  • 3,5–4% + PVM — vidutinė rinka. Čia patenka dauguma didelių agentūrų.
  • 4,5–5% + PVM — premium segmentas, prestižinė nauja statyba, individualūs namai virš 500 000 €.
  • 1,5% + PVM — LOUV/KEY Realty.

Kai kurie brokeriai siūlo „fiksuotą mokestį" — pvz., 4 000 € ar 5 000 € nepriklausomai nuo kainos. Tai paprastai naudinga tik labai brangiems butams; pigesniems efektyvus procentas išauga iki 7–10%.

Kas įeina į standartinį komisinį?

Daugumos agentūrų pakete įeina šie darbai:

  1. Įkainojimas ir rinkos analizė. CMA (Comparative Market Analysis) ataskaita — palyginimas su panašiais netoliese parduotais butais.
  2. Fotografija. 20–40 retušuotų kadrų. Kai kurios agentūros siūlo dronų vaizdus arba 360° turus už papildomą kainą.
  3. Skelbimo tekstas ir publikavimas. Aruodas, Domoplius, Skelbiu — pagrindiniai LT portalai. Kartais ir tarptautinėse svetainėse (rinka.lt, kainos.lt).
  4. Apžiūros. Brokeris atlieka pirkėjų pasitikimus jūsų vietoje. Daugelis dirba 6–7 dienas per savaitę.
  5. Derybos. Brokeris atstovauja jūsų interesus prieš pirkėjo brokerius arba tiesioginius pirkėjus.
  6. Dokumentai. Pirkimo-pardavimo sutartis, notaro koordinavimas, registro įrašymas.

Kas dažnai NEįeina: profesionalus stagingas, žvejybos vaizdai, vertimas užsienio kalba, juridinė konsultacija dėl turto perdavimo, mokesčių konsultacija.

PVM ir kaip skaičiuoti tikrąją kainą

Visi NT agentūros mokesčiai Lietuvoje turi 21% PVM. Tai svarbu, nes kai brokeris skelbia „4% komisinis", iš tiesų jūs mokėsite 4,84% nuo pardavimo kainos.

Formulė: 

tikras komisas = kaina × tarifas × 1,21

Pavyzdys: 300 000 € butas, 4% komisas =
300 000 × 0,04 × 1,21 = 14 520 €

Mūsų skaičiuoklėje jau įtraukėme PVM — visos parodomos sumos yra galutinės.

Kodėl rinka taiko 3–5%?

Komisinio tarifas Lietuvoje istoriškai formavosi iš pasiūlos pusės — agentūros susitarė tarp savęs. Skaidresnėse rinkose (JAV, Skandinavija, UK) tarifai būna 1,5–3%. Lietuva nuo seno turėjo aukštesnį procentą dėl trijų priežasčių:

  1. Mažesnė rinkos brandos kultūra. Kainų skaidrumas atsiranda tik tada, kai pirkėjai pradeda derėtis tarpusavyje. Tai vyksta dabar.
  2. Agentūros struktūra. Tradicinė agentūra turi biurą, fiksuotus etatus ir hierarchiją — visa tai įsiskaičiuoja į kainą.
  3. Maža sandorių apyvarta vienam agentui. Vidutinis Vilniaus brokeris 2024 m. atliko 6–8 sandorius per metus. Norint išgyventi iš tokio kiekio, tarifas turi būti aukštas.

1,5% + PVM — kaip tai įmanoma?

Mes neturime didelio biuro, fiksuotų rinkodaros išlaidų agentui ir intensyvių pardavimo komandų. Esame nedidelis kolektyvas, dirbantis su 30–40 sandorių per metus, kur kiekvieną sandorį valdo tas pats žmogus nuo pradžios iki pabaigos.

Be to, atskyrėme paslaugas atskirai — jei parduodate patys ar šeimos vidaus perdavimu, galite pirkti tik tas dalis, kurių reikia (fotografija už 250 €, sutartys už 350 € ir t. t.).

Ką dar mokėsite pardavę butą

Komisinis nėra vienintelis mokestis. Pilnas pardavimo kaštų sąrašas:

  • Notaro mokestis: 0,1–0,5% nuo sandorio sumos, ne mažiau 50 € ir ne daugiau 5 800 €.
  • Registro Centro mokestis: apie 16 € už nuosavybės perregistravimą.
  • GPM (gyventojų pajamų mokestis): 15% nuo pelno, jei butu nuosavybėje turėjote mažiau nei 10 metų ir jis nebuvo deklaruota jūsų gyvenamoji vieta paskutinius 2 metus iš 5.
  • Hipoteka: jei kreditas dar nepadengtas, banko skola lieka jūsų pareiga arba perduodama pirkėjui.

Kaip išsirinkti agentūrą

Komisinio dydis — svarbu, bet ne svarbiausia. Klausimai, kuriuos verta užduoti prieš pasirašant sutartį:

  1. Kiek sandorių per metus jūsų rajone atliko šis konkretus agentas (ne agentūra)?
  2. Kokia vidutinė laiko trukmė tarp skelbimo ir notaro?
  3. Kiek kartų pasiūlymas viršija agentūros pradinę kainą?
  4. Ar galiu pamatyti pavyzdžių jūsų fotografijos ir skelbimų?
  5. Per kiek laiko atsakote į pirkėjų užklausas — vidutiniškai?

Mes savo skaičius rodome viešai: 26 dienos iki pardavimo, 142 sandoriai 2025 m., Google įvertinimas 4,9 (87 atsiliepimai). Daugiau ant pagrindinio puslapio →

D. U. K.

Kiek vidutiniškai kainuoja parduoti butą per agentūrą Vilniuje?

Tipinis komisinis 2026 m. — 3–5% + PVM. Už 200 000 € butą tai reiškia 7 260–12 100 €. LOUV/KEY Realty imame 1,5% + PVM už visą paslaugą — tas pats 200 000 € butas mums kainuotų 3 630 €.

Kas įeina į NT agentūros komisinį?

Įkainojimas, fotografija, skelbimas portaluose, apžiūros, derybos, sutartys, notaro koordinavimas. Konkretus paketas priklauso nuo agentūros — dėl to verta paklausti raštu.

Ar agentūros komisinis turi PVM?

Taip, 21% PVM. Reklamose dažnai matomas „4%" iš tiesų reiškia „4% + PVM" = 4,84% nuo pardavimo kainos.

Ar galima derėtis dėl komisinio?

Taip, ypač didelės vertės sandoriuose. Agentūros dažnai sutinka mažinti 0,5–1 procentiniu punktu. LOUV/KEY siūlome fiksuotą 1,5% + PVM be derybų.

Kuo skiriasi 3% komisas nuo 5% komiso?

Paslaugos lygiu ir agento patirtimi. Premium agentūros (5%) dažnai daro intensyvią rinkodarą ir individualų stagingą. Bet ryšys tarp komisinio dydžio ir pardavimo greičio nėra įrodytas — daug svarbiau yra agentas, ne tarifas.

LOUV/KEY Realty — Vilniaus nekilnojamojo turto agentūra, 1,5% + PVM komisas. Licencija LT-RE-2024-0419. Pasiteirauti: +370 603 13 791